POLÍTICA NACIONAL

Regulamentação da reforma tributária reduz alíquotas de operações com imóveis

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Um dos pontos da regulamentação da reforma tributária (PLP 68/2024) que foi mais modificado pelo Congresso Nacional é o das regras para operações com bens imóveis. Elas terão alíquotas reduzidas em 50%, em vez dos 20% previstos originalmente pelo Executivo. O texto também aumenta o desconto para a receita tributável obtida com aluguéis, que terá desconto de 70% dos tributos. O projeto foi aprovado na terça-feira (17) pela Câmara dos Deputados e segue agora para a sanção presidencial.

Além das empresas do ramo imobiliário, entram também os serviços de construção. Ficam de fora as operações de permuta (exceto sobre a torna, quando há pagamento da diferença de valor entre os imóveis) e as operações de constituição ou transmissão de direitos reais de garantia (quando um banco fica com o imóvel dado em garantia).

Pessoa física

A principal novidade é a incidência dos tributos também sobre a pessoa física quando ela negocia imóveis em determinadas quantidades e valores. As pessoas físicas que tenham obtido renda anual de aluguel maior do que R$ 240 mil, vinda de mais de três imóveis distintos, serão considerados contribuintes no regime regular e deverão o tributo. O valor será corrigido mensalmente pelo IPCA.

Outra hipótese de incidência é a venda ou cessão de direitos de mais de três imóveis diferentes no ano-calendário anterior ou a venda, no ano anterior, de mais de um imóvel que tenha sido construído pelo próprio vendedor nos cinco anos anteriores à data da venda.

No primeiro caso, os imóveis devem estar no patrimônio do contribuinte há menos de cinco anos, contados de sua compra. A exceção será para os imóveis recebidos em herança ou doação, quando o prazo será contado a partir da aquisição pelo doador ou falecido.

A medida pretende tributar pessoas físicas que lidam com compra, reforma e venda de imóveis frequentemente sem atuarem como pessoa jurídica.

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Ressarcimento

Outro benefício incluído no projeto para as construtoras e incorporadoras de imóveis é a antecipação de possíveis ressarcimentos do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) após a compensação de valores pagos com créditos apropriados no decorrer da obra. Ao contrário do texto original, que permitia o ressarcimento após a conclusão da obra e emissão do habite-se, o texto aprovado permite apresentar o pedido até a conclusão da incorporação ou do parcelamento do solo, conforme o caso.

Redutor de ajuste

Para encontrar o valor da receita tributável obtida pelo contribuinte com as operações, será descontado um redutor de ajuste da base de cálculo. A principal novidade nesse ponto é a inclusão, nesse redutor, do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e de contrapartidas de ordem urbanística ou ambientais entregues pelo empreendimento como condição para se obter o direito de construir. Entre essas contrapartidas estão doação de terras para uso público, execução de vias de circulação em loteamento, demarcação dos lotes, quadras e ruas e obras de escoamento das águas pluviais.

Para imóveis comprados a partir de 1º de janeiro de 2027, o valor do redutor de ajuste será limitado ao valor da compra do bem imóvel pelo vendedor, corrigido pelo IPCA nas seguintes situações:

  • Quando a venda ocorrer em menos de três anos da data de compra
  • Quando o imóvel tiver sido comprado de contribuinte do regime regular do IBS e da CBS
  • Quando o vendedor não comprovar o pagamento do Imposto de Renda sobre ganho de capital e do ITBI.

Na venda de imóveis residenciais novos, como os de programas de habitação popular (como o Minha Casa, Minha Vida), além do redutor haverá um outro de valor fixo a ser descontado, de R$ 100 mil. Isso poderá, inclusive, zerar a base de cálculo.

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Para loteamentos residenciais direcionados a esse público, o redutor fixo será de R$ 30 mil. Se houver locação, cessão onerosa ou arrendamento, o redutor social será de R$ 600 por imóvel até o limite da base de cálculo. Esses valores serão reajustados pelo IPCA.

Todos os imóveis urbanos e rurais sujeitos a esses tributos deverão ser inscritos no Cadastro Imobiliário Brasileiro, no qual devem constar dados dos cartórios e documentos relativos a obras de construção civil.

Turista estrangeiro

O texto aprovado inclui também a devolução do IBS e da CBS incidentes sobre mercadorias que o turista estrangeiro comprar no Brasil em lojas habilitadas e levar em sua bagagem. O Ministério da Fazenda definirá um limite máximo para essa restituição.

O benefício poderá ser aproveitado nas viagens com embarque aéreo ou marítimo. Custos administrativos com o funcionamento do mecanismo poderão ser descontados da devolução.

Cooperativas

Para as cooperativas, o projeto cria criou regime específico com alíquota zero de IBS e CBS em operações na quais o associado destina bem ou serviço para a cooperativa de que participa ou vice-versa (inclusive serviços financeiros).

Isso valerá ainda para situações em que a cooperativa de agropecuária fornece bem material ao associado não sujeito ao regime regular desses tributos (produção integrada, por exemplo).

Consumo pessoal

O texto proíbe a apropriação de créditos relativos à compra de bens de uso ou consumo pessoal cedidos pelas empresas a sócios e empregados. Entram nessa categoria joias, bebidas alcoólicas, tabaco, armas e munições, serviços recreativos, estéticos e esportivos, imóveis e veículos. Ficam de fora os uniformes, equipamentos de proteção individual, alimentação, serviços de saúde e educação. Essa regra é diferente da versão original do projeto, que considerava esses bens, nessas circunstâncias, como tributáveis.

Da Agência Câmara

Agência Senado (Reprodução autorizada mediante citação da Agência Senado)

Fonte: Agência Senado

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POLÍTICA NACIONAL

Eleições impõem restrições a gastos públicos

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Com a aproximação das eleições, agentes públicos ficam sujeitos a restrições sobre gastos, contratação de pessoal, publicidade, transferência de recursos e distribuição de benefícios. Em 2026, parte importante dessas proibições está em vigor desde 4 de julho — três meses antes do primeiro turno, marcado para 4 de outubro. Algumas regras, porém, começaram antes ou valem durante todo o ano eleitoral.

As principais vedações estão previstas na Lei das Eleições e na Lei de Responsabilidade Fiscal. Uma Nota técnica da Consultoria de Orçamentos, Fiscalização e Controle (Conorf) do Senado sistematiza as restrições e os diferentes prazos. Em regra, as normas buscam impedir o uso da administração e dos recursos públicos de forma que afete a igualdade entre candidatos.

É permitido contratar servidores?

Desde os três meses anteriores à eleição e até a posse dos eleitos, agentes públicos não podem, em regra, nomear ou contratar servidores, demitir sem justa causa ou fazer determinadas remoções e transferências. Entre as exceções estão cargos em comissão e funções de confiança, nomeações de aprovados em concursos homologados antes do período de restrição e contratações indispensáveis ao funcionamento inadiável de serviços públicos essenciais, desde que autorizadas pelo chefe do Executivo.

A realização de concursos públicos não é proibida. Segundo a jurisprudência citada pela nota, quando o concurso não tiver sido homologado dentro do prazo previsto pela legislação eleitoral, as nomeações e posses devem ocorrer somente depois da posse dos eleitos.

Governos podem fazer publicidade?

Nos três meses anteriores ao pleito, a publicidade institucional de órgãos públicos fica proibida nas esferas em que há cargos em disputa. Em 2026, a restrição alcança as administrações federal e estaduais. A exceção é para casos de grave e urgente necessidade pública reconhecida pela Justiça Eleitoral, além da propaganda de produtos e serviços que tenham concorrência no mercado.

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A restrição não depende de a campanha ter sido autorizada antes de 4 de julho: a manutenção da publicidade durante o período proibido também pode caracterizar irregularidade. Já a publicação de atos meramente oficiais ou administrativos não é considerada publicidade institucional. A Lei das Eleições também estabelece limite específico para as despesas com publicidade no primeiro semestre do ano eleitoral.

Benefícios podem ser distribuídos?

A proibição de distribuição gratuita de bens, valores ou benefícios pela administração pública vale durante todo o ano eleitoral. A legislação prevê exceções para situações de calamidade pública e estado de emergência e para programas sociais autorizados em lei e que já estavam em execução orçamentária no ano anterior.

Mesmo nesses casos, programas sociais não podem ser executados por entidade nominalmente vinculada a candidato ou mantida por ele. A Lei de Diretrizes Orçamentárias (LDO) de 2026 também ressalvou as chamadas doações onerosas, nas quais o beneficiário precisa cumprir uma condição ou encargo, por não serem consideradas distribuição gratuita.

Transferências de recursos são permitidas?

Desde 4 de julho, estão proibidas, em regra, as transferências voluntárias de recursos da União para estados e municípios e dos estados para municípios. A lei permite repasses para situações de emergência e calamidade pública e para cumprir obrigação formal já existente destinada a obra ou serviço em andamento e com cronograma previamente definido. Para essa última exceção, a nota destaca que a execução física da obra ou serviço precisa ter começado antes do período eleitoral.

A restrição alcança os repasses mesmo quando o ente que recebe o dinheiro não tem cargos em disputa nas eleições deste ano. A nota também registra que atos preparatórios, como a assinatura de convênios, podem ocorrer durante o período, desde que a liberação dos recursos fique para depois do período eleitoral.

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E as emendas parlamentares?

Há divergência sobre a aplicação dessas restrições às emendas parlamentares impositivas. O Tribunal de Contas da União (TCU) e a Advocacia-Geral da União (AGU) consideram que os repasses decorrentes dessas emendas mantêm natureza de transferência voluntária e ficam sujeitos à vedação eleitoral. Já decisão do Tribunal Superior Eleitoral (TSE) afastou a incidência da proibição sobre a liberação das emendas em razão do caráter impositivo e por não considerar que haja transferência direta aos municípios. A nota técnica do Senado adota a primeira interpretação.

Para 2026, a LDO determinou o pagamento, até o fim do primeiro semestre, do equivalente a 65% das emendas impositivas destinadas a transferências especiais — as chamadas “emendas Pix” — e a transferências para fundos de saúde e assistência social. Segundo a nota, a antecipação deslocou parcela relevante desses pagamentos para antes do período de restrição eleitoral. A execução das emendas também depende do cumprimento das exigências de transparência, rastreabilidade e identificação de autores e beneficiários.

Quais restrições valem no fim do mandato?

Além das regras eleitorais, a Lei de Responsabilidade Fiscal impõe limites relacionados ao encerramento dos mandatos. Nos 180 dias finais, é considerado nulo o ato que resulte em aumento de despesas com pessoal nas condições previstas pela lei. Também há restrições para medidas que criem despesas com pessoal cujas parcelas sejam implementadas depois do término do mandato.

Nos últimos dois quadrimestres, o titular de Poder ou órgão também não pode assumir obrigação que não possa ser integralmente paga durante o mandato, a menos que deixe disponibilidade de caixa suficiente para as parcelas do exercício seguinte. Essas restrições estão ligadas ao fim do mandato, e não ao calendário eleitoral propriamente dito.

Agência Senado (Reprodução autorizada mediante citação da Agência Senado)

Fonte: Agência Senado

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